Ontwikkeling in control
ING Real Estate Development is een vastgoedontwikkelaar die in samenwerking gebouwen en hun omgeving ontwikkelt tot locaties waar mensen graag verblijven*. Het bedrijf is al groter dan de missie nastreeft. BAS Bode in gesprek met CFO Dirk Jan van der Zeep over het proces van deze succesvolle onderneming, 180 projecten, de cultuur, de mensen die er werken en… Pierre.
Stadshagen Zwolle, Zuidas Amsterdam , Villa Arena, Hoftoren Den Haag, Marienburg Nijmegen… de lijst gaat maar door. Wie kent de locaties niet? Negeer de spullen in de etalages en kijk naar de gevel, de panden, het straatbeeld. Alles hoort bij elkaar. De grote lijnen en de details; over veel, zo niet alles, is nagedacht. Wie dit heeft bedacht moet de beschikking hebben gehad over veel. Veel collega’s om mee te sparren, veel samenwerking met externe partijen en veel geld ook. Veel investeringskracht om het in één keer aan en op te pakken.
Vastgoedstam
Chief Financial Officer Dirk Jan Van der Zeep: “Ons bedrijf maakt deel uit van de ING Groep. Wereldwijd werkten wij als eersten met drie verschillende loten van de vastgoedstam: projectontwikkeling, vastgoedfinanciering en het beleggen in vastgoed. In Nederland richten wij ons bijna op alle onderdelen van de markt; winkelgebieden, woningen , kantoren. Projecten waar enig kapitaal voor nodig is en waar specifieke kennis vereist, daar zie je ons verschijnen. Dat is ook het leuke van ons werk: de herkenbaarheid en door de grootte kunnen we echt wat neerzetten. Dat merk je ook aan onze mensen.”
Proces
ING Real Estate Development organiseert de publieke ruimte, maar hoe zijn ze zelf georganiseerd? Van Der Zeep: “Wij doen veel zelf en tegelijkertijd werken we veel samen met externe partijen en/of besteden we nogal wat uit. Helemaal in het voortraject hebben we een researchafdeling die mogelijke projectlocaties onderzoekt. Wat doet die lokale markt? Hoeveel inwoners zijn er, wat zijn de verkoopprijzen, de verkoopsnelheid? Dat soort vragen. Vervolgens polsen onze acquisiteurs of er interesse is om een bepaald gebied te ontwikkelen. Architecten hebben we niet in dienst, maar huren wij in. . Wordt het serieuzer, dan werken we samen met de architect een plan uit. Dan de fase van aanbesteding, daar komen een of meerdere aannemers uit. Voor de uitvoering hebben wij mensen in dienst om toezicht, directievoering, te houden. Toezicht op de kosten, op het tijdpad, op het architectonisch plaatje, op het hele verhaal. Na de oplevering is het de beurt aan onze commerciële mensen. Het liefst verkopen wij de projecten al tijdens de realisatiefase als ze al volledig verhuurd zijn, dat maakt de prijs interessanter. Of onze mensen zoeken die huurders, of zij schakelen lokale makelaars in, afhankelijk van locatie en project.”
Over de laatste trends: “In het voortraject doen we ook aan conceptontwikkeling. Wat je tegenwoordig ziet, vooral in de woningbouw, is dat je met concepten werkt. Bijvoorbeeld Metropolitan Living; een concept voor wonen dat aansluit bij de trend om exclusief en luxe te willen wonen in de stad die 24-uur per etmaal leeft. Dat ontwikkel je dan.”
* Mission Statement - ING Real Estate Development Nederland
Passie
“Het fascinerende van dit proces”, gaat van der Zeep verder, “is dat hier een zeer gemêleerde groep mensen werkt. Variërend van ingenieurs , planologen, geografen, sociaal-geografen, bedrijfseconomen, de commerciële mensen. Hier horen ook verschillende menstypen bij. Van alles loopt hier rond en met passie werken ze met elkaar.”
“Iedereen in deze organisatie moet per definitie scherp zijn. Je moet dat ook leuk vinden. We hebben aardig wat young and eager people in huis die graag dit spel met elkaar aangaan. Ook de langer zittende medewerkers willen hier niet meer weg. Wat wil je, ze werken aan de grootste bouwprojecten van ons land.”
Interne zaken
“Mijn afdeling, de financiële en administratieve afdeling, daar werken zeventien interne en vier externe medewerkers. Wij bestaan uit drie onderdelen. Je hebt de Projectadministratie. Daar doen we de administratie van de projecten, maar ze sturen ook pro-actief bij. Bijvoorbeeld op planning, budgetten, op financiële verwachtingen. Maar ook kijken ze naar contracten, de juridische en soms de fiscale kant van projecten.”
“Dan hebben we de financiële administratie. Voor crediteuren- en debiteurenbeheer, boekingen, consolidatie, maar ook om jaarrekeningen op te stellen. Elk project heeft een aparte juridische structuur. Daar moeten overal jaarrekeningen van komen. De derde afdeling is planning & control, ook voor strategievraagstukken.”
SOx-audit
De mensen, de wisselende projectsamenstellingen, de 180 bouwprojecten, allemaal afzonderlijke bedrijven eigenlijk, een open deur-beleid en een directie die wars is van ivoren torens. “De structuur, die zit in de business en in de administratieve organisatie. Voor de rest is het hier een prettige chaos”, aldus van der Zeep.
Externen huurt hij in voor interne projecten. Zoals nog niet zo lang geleden ter voorbereiding op de SOx-audit. ING Real Estate staat immers op de Amerikaanse beurs. “Een hele bevalling dat wel, maar toch leuk als je hoort dat het goed zit”, aldus de Chief Financial Officer. Ook voor de IFRS-accreditatie (International Financial Reporting Standards) haalde hij een tijdelijke specialist in huis als tijdelijke aanvulling op de enorme inspanning die de interne medewerkers leverden.
“Die vier externen die we nu nog hebben zijn eigenlijk vaste plekken. Je moet weten dat we nationaal en internationaal enorm zijn gegroeid. Wij zijn ontwikkelaar, maar in het streven naar control, zijn we zelf ook constant in ontwikkeling. Daar hebben we een afdeling voor, maar beheersing van projecten is natuurlijk iets van ons allemaal. Met de afgelopen SOx-audit speelt AO/IC door heel de organisatie.”
Duizendpoot
“Pierre, de BAS consultant, is onze Manus van alles”, lacht Van Der Zeep. “Een absolute duizendpoot. Momenteel zit hij bij Projectadministratie en helpt met het verder professionaliseren van projectcontrolling. Van projectadministratie zijn we namelijk de slag aan het maken naar projectcontroller. Analytisch is hij sterk. Dat is wat ik vroeg en dat is wat ik kreeg. Naast vakkennis natuurlijk. Ik ben erg tevreden over hem. Hij is mijn eerste, van BAS dan, maar dit gaat goed”, aldus Dirk Jan van der Zeep.
